大家都知道，按照我国的土地制度，承包地、宅基地，都不是属于农民的个人财产，而是“集体所有”。因此长期以来，个人是不能交易土地的，不论是买卖还是出租，都属于违规。而且在征地拆迁过程中，拆迁律师也接到很多被拆迁朋友的咨询问宅基地到底是否补偿，是补偿给村集体还是补偿给村民个人等问题。

  但随着时代的发展，农村土地不能入市交易，也慢慢变成了农村逐步发展的阻碍。在种地日益不赚钱的背景下，农民不仅不能靠土地致富，反而还被土地给“困”住了。所以，改革势在必行。

  最先入市的，是农用地。2008年起我国就开始允许承包地流转（包括租赁、转包、转让等方式，但不能买卖），后来逐渐完善规则，从提出“三权分置”，再到土地确权，承包地入市交易逐渐普及。

  2015年，国家划定了33个“集体经营性建设用地入市试点”，分布在33个不同的省市区。在这些试点地区，允许村集体自行经营，或与第三方合作，开发集体建设用地，建设可以出租给城里人的“租赁房”。

  2018年初，国土部再次扔出了两颗重磅炸弹：一是明确“政府不再垄断居住用地”，二是实施“宅基地三权分置”，即宅基地所有权归集体、资格权归农户，但使用权可以入市交易。

  1、农用地可拿来开发成为规模化、产业化生产的园区和基地，走特色农业或是休闲旅游农业的路线。农民可以以自己的土地作为股份入股，集体合力经营，盈利后按股份分红。

  长沙市岳麓区莲花镇桐木村就是一个很好的案例，通过与土流网合作，当地成立了蓝莓基地，并引入装配式“共享住宅”，解决了游客来了没地方住宿的问题，极大的提升了乡村旅游项目的客流量。

  未来的村集体和农户，成为“开发商”、“运营商”是大势所趋，也是农村、农民寻求致富的必然出路。

  结合《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》等有关规定法律及政策对于征收集体土地的条件、程序的规定，拆迁律师要给大家普及三个基础的征地拆迁法律常识：

  农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

  任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以别的形式非法转让土地。土地的使用权可以按照法律的规定转让。

  审批不同性质、不同面积的地需要得到审批的部门级别不同。土地越重要、面积越大审批的部门级别就得越高。

  （4）、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。

  由省级人民政府批准，省政府批准征地的同时需要报国务院备案。征地权限为基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。

  申请政府信息公开——征地环节中有任意的毛病都能申请政府信息公开，通过这一个渠道来知道更多的征收政策和规定以及征收行为的合法性。

  以上方法只是在征收环节的一个基础法律规定，请大家在学习的基础上结合自己的真实的情况进行分析。

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