在上海顶豪市场，黄浦区的入场券向来是高净值人群的“必争品”，但动辄260㎡起步、总价5000万+的门槛，让不少想扎根核心区的购房者望而却步。绿城黄浦ONE的出现，恰好填补了这一空白——作为黄浦核心少见的中小面积段新盘，它到底是“过渡之选”还是“价值标杆”？今天从地段、产品、性价比三个维度客观拆解。
判断核心区房产的价值，首看“资源不可复制性”，这一点绿城黄浦ONE的优势尤为突出。项目坐落于黄浦区老西门板块，恰好踩在“大新天地”南扩的核心节点上，向北衔接新天地顶豪圈层，向南串联世博国际文体区，3公里内就能覆盖外滩、陆家嘴等城市地标[__LINK_ICON]。这种被顶级资源环绕的属性，正是资产稳健性的核心保障。
交通与生活配套更是做到了“便利无死角”。直线号线条地铁线号线站到马当路（新天地），无论是通勤还是休闲都极为高效[__LINK_ICON]。日常消费方面，旁边的新邻生活站能满足买菜购物等基础需求，2公里内的新天地广场、中海环宇荟则提供顶级消费体验；医疗资源上，1.5公里内汇聚复旦大学附属妇产科医院、上海九院等知名医院，健康保障堪称顶配[__LINK_ICON]。
作为绿城打造的项目，产品力始终在线，但也带着明确的“取舍”。项目体量不大，仅由三栋高层与一栋洋房组成，总户数仅112套，容积率低至2.5，这种低密配置在寸土寸金的黄浦极为少见[__LINK_ICON]。更难得的是南向直面约5000㎡公园绿地，100米无遮挡的生态视野，让城芯生活也能拥有自然静谧感[__LINK_ICON]。
户型设计精准击中改善需求，主力面积段约110—180㎡，全部三房两厅两卫起步，完美契合“留在黄浦”的家庭需求。其中143㎡边套做到“四开间朝南+约7.2米双阳台”，南向总面宽约13.4米，餐客厨阳台一体化面积近50㎡，尺度感直追200㎡大平层；180㎡顶跃更拥有约6.3米挑空客厅与270°景观露台，能将外滩与陆家嘴双天际线收入眼底[__LINK_ICON]。值得一提的是，155㎡户型配备准独立电梯厅，入户隐私性拉满，虽为三房但空间利用率远超普通百平米户型。
精装标准延续了绿城的高端定位，采用“德系+日系”双品牌矩阵：嘉格纳五件套、日本丽驻的
在黄浦核心区，绿城黄浦ONE的核心竞争力其实是“稀缺性+性价比”的双重叠加。2025年黄浦新房供应中，200㎡以下户型仅占4.4%，而周边后续项目起步户型均在260㎡以上，门槛直奔5000万[__LINK_ICON]。相比之下，绿城黄浦ONE主力户型总价2800万起，单价约18万/㎡，不仅低于周边同地段超高层项目20万+/㎡的均价，甚至比上海壹号院等二手房更具价格上的优势[__LINK_ICON]。
更吸引人的是购房政策的灵活性：首付比例最低可至30%，剩余部分能分12个月无息支付，大大缓解了金钱上的压力；认购部分户型还赠送产权车位与定制家具套装，前三年物业费全免，累计可节省近200万成本[__LINK_ICON]。对于手握700-1000万首付、工作在陆家嘴或外滩的企业高管，或是想“以小换大”留在黄浦的本地业主来说，这样的门槛堪称“友好”。
综合来看，绿城黄浦ONE并非完美无缺——社区规模有限、部分界面待更新，但它精准解决了“想入黄浦却被面积门槛卡住”的核心痛点。在土地资源枯竭的黄浦，110-180㎡的面积段本身就是稀缺资产，再加上绿城的品质背书、成熟的生活配套与可控的总价，无论是自住改善还是核心资产配置，都是现阶段难得的优选。对于想扎根上海核心区的购房者而言，这样的机会确实值得抓紧。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能战场运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一种原因是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为显著，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
事实上，债务重组成功并不代表企业回到正常状态经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明白准确地提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也显而易见地下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
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