2025年北京房地产大宗交易“成绩单”新鲜出炉。世邦魏理仕、仲量联行两大机构多个方面数据显示，去年北京大宗物业交易总额一下子就下降，但小额交易仍撑起市场活跃度。

  同时，企业买家下场抄底核心资产，司法拍卖出现捡漏儿机会，零售地产、长租公寓受资本青睐。更为关键的是，公募REITs（不动产投资投资基金）扩围政策重磅落地，北京商办、酒店资产迎来新风口。

  2026年，REITs红利何时传导市场？核心资产能否率先企稳反弹？资本博弈大戏，已经拉开序幕。

  2025年北京大宗物业交易市场，交出了一份“总量收缩、结构分化”的成绩单。整体成交节奏明显放缓，第四季度的活跃度更是进一步走弱。

  据仲量联行数据，2025年全年北京大宗物业成交总额录得约180亿元，较上年下降58%，亦较过去五年均值大致减半。

  另据世邦魏理仕数据，2025年，北京大宗交易市场累计交易达成40笔，总额232.7亿元，同比分别下降13%和37%。其中，第四季度录得9笔交易落地，成交总额47.3亿元，环比上涨38%。

  不过，交易额的大幅度地下跌，并不代表市场陷入沉寂。世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天分析指出，从价格维度来看，单笔成交额有所下滑，但小额交易的成交数量仍然较多，说明整体市场仍保持一定活跃度。

  随着市场行情报价调整的逐步深入，以及核心资产“抄底”窗口的开启，买卖双方的博弈已从持币观望转向实质性的接触与出价。

  其中，一个典型的具有标志性的案例是CBD核心区优质商办项目世茂大厦的法拍成交，被民营药企扬子江药业旗下的北京扬子江置业，以22.5亿元总价“抄底”拿下。折合单价约3.2万元/平方米，相当于市场价的七折。

  孙祖天表示，随着资产价格的回落，慢慢的变多的企业买家从观望状态转向实质性出手，争相抄底核心区域的优质资产。尤其是北京资产凭借其长期价值的稳定性与韧性，持续吸引着大批企业的持续关注。

  世邦魏理仕认为，这单交易为北京核心区物业划定了新的价格锚点，标志着核心资产估值已进入极具吸引力的配置区间，无疑成为提振市场信心的标志性事件。

  在业内人士看来，世茂大厦七折的折扣力度，说明目前很多的大宗资产成交背后，一种原因是卖方受到金钱上的压力与债务风险的双重压力，不得不通过降价来加速资产变现；另一方面则是在市场深度调整的周期下，不少此前持观望态度的企业，出手抄底优质标的。

  值得关注的是，司法拍卖正成为大宗交易的重要渠道。仲量联行多个方面数据显示，2025年北京大宗资产交易中，有5宗成交全部来自司法拍卖，这一特征直观体现出整体市场的趋势变化。

  2025年北京大宗物业市场的另一大显著变化，企业（房地产非主营业务）购置资产是一个很明显的趋势。

  据世邦魏理仕数据，企业2025年全年交易宗数占比达71%，目的既有自用也有投资。其中，外地企业在北京核心区域布局表现尤为积极，反映出北京核心区优质资产在周期波动中依然具备稳固的战略投资价值，叠加当前价格调整所带来的窗口期，明显降低了入场门槛，促使企业加快了总部型或长期配置型资产的落地节奏。

  到了2025年四季度，市场以自用型买家为主导，其交易额占总成交的47%。自用型买家持续偏好“核心区小体量、低密度”办公资产，典型案例包括东城区一独栋办公项目以约4亿元成交，以及二环内一稀缺低密度办公资产被某机关单位以3.1亿元购入。

  从资产类别来看，商业零售资产相对更受资本青睐。2025年12月12日，英格卡购物中心正式公开宣布与本土知名投资机构高和资本达成战略合作，双方将共同成立一只专项基金，用以持有无锡、北京、武汉的3座荟聚聚会体验中心。

  仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，现在市场中最受青睐、最受资本关注的资产类别是零售与长租公寓。这一趋势背后的核心驱动力来自公募REITs等政策调整和市场环境变化的影响。从实际表现来看，国内零售REITs的分红或项目估值，都相对来说比较稳定，所以吸引了更多投资者考虑入手这类不动产。

  2025年年底，公募REITs市场迎来里程碑式的政策调整，底层资产范围增扩至商业办公与酒店项目，为商业地产市场注入发展动力。

  去年12月，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，随后中国证监会正式对外发布《中国证监会关于推出商业不动产投资投资基金试点的公告》，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点。

  此举有望提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。

  仲量联行中国区投资及长期资金市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“中国公募REITs市场的进一步扩围，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。”

  世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩指出：“北京作为核心一线城市，其空置率和未来供应在主要城市中处于相比来说较低水平，其资产表现出租金稳定性和韧性的优势，因此，其对投入资产的人的配置价值有望进一步释放。”

  孙祖天表示，公募REITs扩围无疑为北京的办公楼市场拓宽了融资与退出渠道，也将吸引更加多投资者的关注，尤其是机构投资的人的目光。预计2026年北京办公楼市场的活跃度具备较大的回升空间。不过，这一类别的首单REITs产品的出现还需要一定周期，而从首单面世到带动投资端的扩容，同样也需要一定的时间。

  那么，公募REITs底层资产扩围何时能真正影响大宗物业资产交易？孙祖天给出了观察方向：此前被纳入底层资产范畴的零售物业，曾在相当长一段时间内未被投资机构过多关注，但当下已经有更多的机构开始主动咨询布局，长租公寓这一品类亦是如此。历经一两年的市场沉淀，这类资产的投资需求正逐步释放。

  纪明表示，最早预计在2026年年中或下半年会看到第一批商业不动产公募REITs的资产上市。这类产品在二级市场数据表现需要一定时间才能传导回资本市场，进而影响大宗投资者的投资心态和市场成交数据。

  对于北京物业大宗交易，李浩预判，随着人民币不动产金融生态的日益成熟，多层次资本市场体系已构建完成，将以多种资本结构实现对不动产全生命周期的覆盖。在此背景下，北京的办公、物流及零售等传统核心资产仍将是险资及大型机构的重要配置方向。同时，长租公寓、社区型零售等具备稳定现金流特征的“To C”类资产正受到慢慢的变多机构投资者的关注，预计将共同推动北京大宗交易市场进入“稳步修复、结构分化”的新阶段，核心资产成交有望率先企稳并逐步放量。

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