——房地产开发从“供不应求、总量短缺”变为了“总量基本平衡，结构性供给不足”。

  在这样的背景下，我们大家都认为房地产的主要任务已经从“限房价、让更多的人买到房子” 转向“保房价、让买到的房子保值增值”。

  过去，住房供不应求很严重，导致房价上涨迅速，尤其是核心城市核心区域的房价涨幅更加夸张。所以，国家需要不间断地进行宏观调控，甚至“祭出”限购、限价、限售等措施来压制房价的过快上涨，确保更多的人可以买到房子，同时也非常警惕由于房价过快上涨而可能会产生的巨大周期波动。

  但现在，全国建成的住房面积近500亿平米，套户比已达到1.16。但规模如此巨大的存量房市场，到目前为止无法稳定自身的价格，比如经过本轮房地产四年的深度调整，四个一线城市的二手房都出现了显著跌幅。

  这个时候，从政府的角度，肯定要“边调整、边学习、边实践” ，逐步优化房地产政策目标和调控思路。

  以上海为例，在中央城市工作会议之前以及之后，很多新举措都是围绕上述三个思路进行的战略性调整。

  比如浦东新杨思，2022年片区首宗地块成交价5万元/㎡，2024年新房入市时房地联动价为9.9万元/㎡；到了2024年11月，片区首宗不限价地块测算可售楼面价高达8.3万元/㎡，两年时间地价上涨66%！而新房过会均价已超越10万元/㎡。

  这个过程中，持续走高的地价正重构上海新房定价逻辑，而新房价格的上升，也会对周边二手房价格形成强有力支撑。

  其次，上海近期暂停了二手房价格的公开发布。除了上海，目前北京、成都、杭州、南京、武汉等15个城市都已经相继隐藏了所有二手房成交价，显然是想要减少二手房价加速下跌的恐慌情绪在市场上过度发酵和传播。

  第三，上海在存量改造上，非常有创新性，如世博水环规划，最近还公布了将在浦东建设“5环”——上海浦东规划5个相连“水环”，让多个原本没有太多光环的地块，因为水环畔被赋予了高端水岸住宅的全新想象。

  第四，除住宅市场外，在商业办公领域也通过暂停新项目审批从源头减少新增供应，近期又推出商办楼宇更新政策，其本质是通过功能的混合利用提升存量商办物业的运营效率与收益水平，进而稳定资产价格。

  除了上海，其他城市也有一些明显的动作。比如广东省于8月1号出台了允许老旧小区自主更新的政策，包括苏州、厦门等也都在近期推出了类似举措。详细操作手法见8月期《晨光地产行研》。

  显然，中央城市工作会议重要定调、以及各地应声而动采取的一系列举措清晰表明，房地产政策目标已发生重大转变，在增量扩张阶段，政策通过限价抑制过热；进入存量提质阶段，则通过稳定甚至抬升房价，修复市场预期。

  第一，控制和减少新增房地产土地供应，通过人为制造稀缺性，抬高地价，倒逼新房价格体系重塑，也为存量市场创造 “搭便车” 的条件。

  第二，转变过去对房地产打压思路，采取更加呵护、审慎的施政原则，稳预期、防断崖，稳价格、提价值。

  在这些思路之下，具体政策会从哪几个方面来出？如何把握政策先机？我们在8月期《晨光地产行研》中有证据明确、逻辑清晰的分析和建议。

  总而言之我们大家都认为，当前房地产市场的核心矛盾已发生转变，而中央城市工作会议正是敏锐认识到这一主要矛盾的变更，进而对房地产政策目标进行战略性转变。

  这种转变看似不全部符合过去的常规逻辑，但其实房地产企业能把握的市场机会更多！比如由于收缩增量供应、放松价格管制，其实释放了更多溢价空间，带动了企业利润的提升；比如存量更新越来越向核心城市核心区域聚焦，成片区、成体系的存量改造项目会慢慢的多，随之衍生的全链条介入机会，都有几率会成为企业新的利润增长点。

  2025年8月期《晨光地产行研》，既有宏观的行业定位思考、行业价值探寻，也有中观的经济指标更新，更有微观的典型城市运营、企业通缩应对、高收益项目复盘！

  已经有很多的朋友和我们同路共行，相信还会有更多的朋友和我们有共同进步的契机，一起推动行业前行，并一同捕获更大的发展机会！

  《晨光地产行研》8月期已经全新亮相，希望获得更加多朋友的关注，也获得更多企业的合作、采购和支持，这是对我们价值的最大肯定。

  【以上内容为个人自己的观点，‍仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】

  行业调整仍在深入，危机如影随形。伴随危机，我们从始至终在和企业复盘，也一直在思考和迭代。

  调整筑底之时，机遇会先于宏观浮出水面。这样一个时间段前行需要信心和勇气，更需要方法论！需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。